Hoogteverschil tussen woningen en wateroverlast: is de gemeente aansprakelijk?

26 juli 2021 | Blog

Is de gemeente aansprakelijk als een huizenbezitter (water-)overlast ervaart omdat zijn perceel lager ligt dan aangrenzende percelen?

Dit is een vraag waar de rechter zich met enige frequentie over moet buigen. Zo oordeelde het hof Arnhem-Leeuwarden in een uitspraak uit 2020 dat de gemeente bij de feitelijke inrichting van een bouwplan geen zorgplicht heeft om hoogteverschillen tussen aangrenzende percelen weg te nemen of te verminderen. Over die uitspraak schreven wij een blog. Het Hof ’s-Hertogenbosch oordeelde in juni over een vergelijkbare vraag: handelt de gemeente onrechtmatig wanneer ze een bestemmingsplan vaststelt voor een wijk, terwijl ze weet dat die wijk hoger komt te liggen dan een bestaand perceel dat midden in de wijk zal liggen?

Les voor de praktijk

Er is geen algemene norm die recht geeft op een gelijkwaardig beschermingsniveau bij hoogteverschillen. Het enkele feit dat een de gemeente een ontwikkeling van een woonwijk mét hoogteverschillen planologisch mogelijk maakt en dat er wateroverlast ontstaat, betekent niet dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld. Voor het oordeel dat de gemeente tóch onrechtmatig heeft gehandeld, is meer nodig. In een gerechtelijke procedure zal men specifiek moeten onderbouwen wat de gemeente precies verkeerd heeft gedaan en wat zij anders had moeten doen. Verder is het – indien mogelijk – verstandig om rechtsmiddelen aan te wenden tegen besluiten waarin hoogteverschillen worden geaccepteerd.

Wat speelde er?

Een inwoner van de gemeente Bergeijk (die wij hierna eiser noemen) heeft een huis gekocht dat in 1974 gebouwd is. Bij de bouw lag de woning in het buitengebied. Later heeft de gemeente een bestemmingsplan vastgesteld dat de ontwikkeling van een woonwijk mogelijk maakt. In 2001, op het moment dat eisers de woning kopen, zijn de aangrenzende percelen inmiddels bebouwd. Deze omringende percelen zijn hoger gelegen dan het perceel van eiser. Over de jaren heen ervaart eiser op verschillende momenten ernstige wateroverlast, ondanks de maatregelen die de gemeente heeft genomen om overlast zo veel mogelijk te voorkomen.

Eiser stelt de gemeente aansprakelijk. Volgens eiser heeft de gemeente dus de situatie laten ontstaan dat op zijn perceel niet het beschermingsniveau kan worden bereikt (tegen wateroverlast) dat geldt voor de omringende percelen. Dat zou onrechtmatig zijn.

Wat oordeelde de rechtbank?

De rechtbank had overwogen dat door toedoen van de gemeente voor het lagere perceel (zonder aanvullende maatregelen) niet het beschermingsniveau gehaald kan worden dat voor de omringende percelen geldt. De verplichting om het lagere perceel op een gelijkwaardig beschermingsniveau te brengen moet daarom als een resultaatsverplichting van de gemeente worden gekwalificeerd. De schending van die resultaatsverplichting is onrechtmatig tegenover de eigenaar van het lager gelegen perceel, aldus de rechtbank. Omdat de gemeente er niet in geslaagd is om het perceel op een vergelijkbaar niveau te beschermen tegen wateroverlast als de omringende percelen en het mindere niveau te wijten is aan ophoging van de omringende percelen voor de ontwikkeling van een (inmiddels gerealiseerde) woonwijk, is de aansprakelijkheid van de gemeente gegeven, aldus de rechtbank.

Wat oordeelt het hof?

Het hof stelt vast dat het bestemmingsplan en de omgevingsvergunningen onherroepelijk zijn geworden. Vanwege de formele rechtskracht gaat het hof er dus vanuit dat deze besluiten op zichzelf rechtmatig zijn. Het hof is verder van oordeel dat de enkele omstandigheid dat de gemeente de ontwikkeling van de woonwijk planologisch mogelijk heeft gemaakt terwijl de gemeente wist of had moeten weten dat die wijk hoger zou komen te liggen dan het pand, niet tot gevolg heeft dat de gemeente daardoor onrechtmatig heeft gehandeld, althans dat op de gemeente de verplichting rust om het perceel van op een gelijkwaardig beschermingsniveau te brengen als de omringende percelen. Het enkele feit dat de gemeente de ontwikkeling van de woonwijk planologisch mogelijk heeft gemaakt, terwijl ze wist of behoorde te weten dat de hoogteverschillen zouden ontstaan, betekent niet dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld. Daarbij speelt voor het hof mee dat de woonwijk al mogelijk was gemaakt én gerealiseerd op het moment dat eisers hun woning kochten.

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven